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第四季度楼市将要怎么走?
安仁房产网 www.rsrmso.shop 更新:2014-11-06  来源:网络

  李克强总理近日在国务院常务会议上对提振消费做了相关部署,并专门提到了稳定住房消费,这是是一个相当明确的信号,房地产依然是拉动经济、稳定投资的主要行业。另外建设部有关负责人也明确,取消行政调控措施并非救市,这也表明未来房地产市场将更加“市场化?#20445;?#22312;这样的背景下,第四季度市场将如何走?政府的房地产相关工作应该围绕哪些重点开展呢?

  一、关于当前楼市发展的几个观点

  1、央行信贷新政效应逐步释放

  央行930信贷新政是今年以来政府稳定住房消费措施中最为强有力的一项。取消限购是解决购买资格问题,而放?#19978;?#36151;则是解决购买力问题。

  信贷新政主要是放开了居民购买第二套普通住房的信贷限制,这就为首次改善住房需求的释放提供了条件。虽然现在银行很难批出7折的优惠利率,但首?#24230;?#25104;这个待遇则是相当难得。此前购买第二套房的首付基本上是七成,新政增加了购房者的资金杠杆。对银行而言,鼓励银行发行MBS(住房贷款抵押证券),解决贷款资金的循环周转问题。但MBS的落实和规模扩大还需假以时日。

  政府希望通过信贷新政来改变相对悲观的市场预期,但客观来看,目前市场的预期是由众多变量共同引导和决定的,短期不会轻易被改变。因此未来?#27426;问?#38388;,楼市会在各类新政的刺激下有?#27426;?#30340;反弹,但整体市场不会出现反转。

  央行信贷新政,可以在?#27426;?#31243;度上释放改善住宅需求,部分消除此前的政策误区,有利于市场的去化,稳定市场预期。但楼市整体弱?#32856;?#23616;不会发生太大的变化,企业去库存压力依然很大。宏观经济进入新常态,楼市也进入一个新阶段,但还不属于某种“常态?#20445;?#21482;有企业经过充分竞争淘汰,区域市场经过人口流动的充分调配,楼市才可能进入一个相对平衡的发展态势。

  2、企业应紧抓市场窗口期加速去化

  在中央和地方出台的众多稳定住房消费政策促进下,以及其他政策的逐步释放,四季度对于城市和企业来?#37096;?#33021;是今年最好的收获期。但也不会出现普涨、猛涨行情,这轮市场的窗口期为谁开放?#30475;?#22478;市、产品、企业和土地四方面分析:

  城市:四季度窗口期首先会体现在部分二线城市,其次为一线城市。比如南京,在限购限贷放松的刺激下,市场成交量?#26438;?#25552;升;杭州在两次限购放松和阿里上市效应的多重刺激下,也走进了小阳春?#27426;?#20170;年以来一直表现比较稳定的武汉、合肥和郑州也将有较好的表现。对于一线城市来讲,由于限购短期内无法取消,其市场表现要稍逊一筹,但限贷放松对一线城市?#25307;?#21644;中高端物业的刺激也非常明显。而三四线原本就不受限购的影响,限贷放松对他们的刺激不大,所以这轮三四线城市仍将面临较大压力。

  产品:最大的窗口期将是?#27426;?#32447;城市的中高端产品,其次一线城市的?#25307;?#20303;宅。从9月以来的市场表现来看?#37096;?#21360;证,如杭州和无锡,120平米以上的中高端住宅周度成交比例呈现逐周上升的趋势;另外一线城市中,?#25307;?#20135;品?#28304;?#27454;依赖度较高,这次限贷放松也将产生积极影响。而对其他非住宅类产品,整体影响较小,甚至对商办改住宅类的产品而言,限购限贷的放松,反而是利空。

  企业:四季度还将是?#25918;?#25151;企的窗口期。保利、华润等多个?#25918;?#25151;企今年国庆黄金周期间的认购量相比去年同期翻了一翻以上。在当前市场回升的情况下,最大的受益者往往是?#25918;?#25151;企,再?#30001;?#28040;费者对她们提价的预期,更会推动?#25918;?#25151;企的库存去化。

  土地:?#27426;?#32447;城市住宅用地也面临出让的窗口期。政府推出相关政策,也是希望抓住今年最后一个季度的机会来完成土地出让的指标。其中三四线土地消化周期明显较长,因此,窗口期只存在于一线和部分二线城市,而且主要是住宅用地,特别是?#25307;?#21644;改善型住宅用地。

  但是还需要提醒的是,这次市场走势与前几轮调整后的走势有很大的不同,单纯靠政策刺激只能解决一时的信心问题,并不能解决整体市场内在的供求矛盾问题。而且,窗口期也长短不一,也许部分城市10?#36718;?#21518;窗口就将关闭,所以企业不能过于乐观,抓住窗口期完成去化才是当务之急。

  3、房地产互联网金融将深刻影响楼市发展

  虽然限购(除北上广深等)限贷?#23478;?#21462;消,但由于受到银行贷款额度限制,各地普通住房标准调整滞后等影响,消费者购买第二套以上改善型住房,将很难最大程度享受到信贷新政优惠。这就意味着,虽然消费者有了购房的资格,但融资方面依然受限,购房能力没有提升。面对这样的情况,作为具有改善需求?#21335;?#36153;者希望有其他更加便捷的融资渠道。以易居中国旗下的房金所、平安集团旗下的平安好房网、?#25276;?#26071;下的首付贷等为代表的房地产互联网金融产品的出现,为普通购房者提供了银行之外的普惠融资机制,?#20381;视?#38134;行商业贷款基本?#21046;劍?#36141;房者负担并没有显著增加。

  对于开发商而言,在市场深度调整,项目库存压力大的情况下,其最急迫的事情就是项目销售。实现项目?#21335;?#21806;,不但取决于开发商对项目的宣传、项目的?#20998;省?#39033;目的户型、位置,更要取决于购房者的购房意愿和支付能力。房地产互联网金融平台恰恰可以解决购房者的支付能力问题。这对开发商回笼资金,维持健康?#21335;?#37329;流是多么的重要,不言而喻。互联网房地产金融生态体系的日益发展和健全,无疑给房地产市场的发展带来了新的机会,让消费者在传统银行之外也找到了补充性的融资渠道,有助于市场的健康发展。

  二、对全年主要指标完成情况的预测

  如在现行政策基本稳定的情况下,今年房地产市场依然高位运行,开发投资的同比增幅估计在10%或稍高一点;商品房销售面积的同比下降仍维持在10%以内(因现行购房者绝大多数是自住性或改善需求,故对市场的波动不大);70个大中城市的房价还是稳中有降的态势。

  市场?#21335;?#34892;和销售的不畅,使一些企业的资金紧张甚?#37327;?#33021;使个别企业的资金链断裂;限贷的放松,企业的降价促销,在一些地方促进了交易量的上升,但窗口期不会很长,政策松绑引发的是市场的反弹,而非反转。因此就今年四季度及稍长一点时间看,如何在供明?#28304;?#20110;求的城市加快存量房消化;如何在房价较高的城市,促进房价的稳中有降和交易量的上升;如何使全国的市场在稳增长、调结构、惠民生、防风险之间,在房价不涨、交易正常、投资不继续下?#25269;?#38388;找到平衡,应是业内人士和有关方面需要关注的重要问题。

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